Redução de Contrato de Locação

em razão do Covid-19  

Como todos sabem, temos vivido momentos incertos e instáveis ocasionados pela pandemia resultante do Covid-19, o Coronavirus.

Todas as esferas têm se empenhado em buscar meios de minimizar os efeitos da pandemia, sendo uma delas a determinação do Poder Público em limitar o contato no intuito de barrar a contaminação.

Com isso, uma das medidas adotadas foi o fechamento de comércios e empresas que não são considerados serviços essenciais, ou seja, foi determinado o fechamento de lojas, shoppings, academias, etc.

Apesar de tais medidas urgentes serem necessárias para conter o avanço do vírus, elas podem ser fatais para a economia e para muitas pessoas jurídicas e pessoas físicas, financeiramente falando.

Mas o que fazer? Como as pessoas que dependem do comércio para terem o seu ganha pão, como os autônomos, como as empresas, comércios, academias, etc, que estão fechadas, sem auferir lucros, conseguirão honrar com todos os custos que possuem, como a locação?

Dois são os princípios que regem o contrato, ambos visando a garantia de um fim juridicamente protegido: pacta sunt servanda e rebus sic stantibus.

O princípio da Pacta Sunt Servanda significa “os pactos devem ser cumpridos”. É o Princípio da Força Obrigatória, segundo o qual o contrato obriga as partes nos limites da lei.

Mas em casos como o que estamos vivendo, o segundo princípio se destaca.

O princípio do Rebus Sic Stantibus significa “estando as coisas assim” ou “enquanto as coisas estão assim”, e representa a Teoria da Imprevisão. Trata da possibilidade de que um pacto seja alterado, sempre que as circunstâncias que existiam quando da assinatura do contrato se alterarem de forma a prejudicar o próprio equilíbrio e cumprimento da obrigação contratual, necessitando de ajuste no contrato.

Nesse momento de incerteza, o melhor caminho para as duas partes é a negociação extrajudicial, a qual pode ocorrer a qualquer momento, independente do contrato e da existência de cláusula de renúncia de revisão de valores de locação, conforme prevê a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), em seu Art. 18:

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Assim, as partes podem, extrajudicialmente, firmarem um aditivo contratual concedendo uma carência para esse período, ou a redução temporária da locação, por exemplo.

Caso as partes não cheguem a um consenso, é possível pleitear a redução do valor do aluguel em situações excepcionais, como prevê o Art. 19 da Lei do Inquilinato:

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Ainda, os Arts. 478, 479 e 480 do Código Civil podem ser utilizados para a revisão e redução do valor do contrato de locação, autorizando, em situações excepcionais, com acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, o pedido de resolução do contrato, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, ou modificar as condições do contrato.

Caso chegue ao ponto de se discutir judicialmente a redução do contrato, o locatário deve provar que teve queda de seu faturamento e, se possível, a redução do valor da locação em imóveis similares. Deve-se, ainda, indicar claramente quais são as cláusulas do contrato que serão discutidas.

Mas e se ainda não decorreram 03 (três) anos do contrato de locação?

Ainda assim é possível discutir.

O Art. 567 do Código Civil assim dispõe:

Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.

Uma das faculdades transferidas ao locatário é a de usar o bem em seu benefício, e com a determinação de fechamento de comércios e empresas consideradas não essenciais, essa faculdade sofre uma restrição superveniente, parcial e temporária:

1) A restrição é superveniente pois passou a existir após a assinatura do contrato;

2) Parcial pois o uso ficou restrito, em maior ou menor grau, não podendo usar o local para produzir, mantendo, basicamente, para a guarda dos equipamentos utilizados;

3) Temporária pois durará o tempo que durar a restrição pelo Poder Público.

Tendo em vista que o uso da coisa pelo locatário teve sua faculdade restrita por determinação do Poder Público, ou seja, sem sua culpa, e por ser a deterioração temporária, entende-se que é possível pleitear a redução do valor do aluguel, mesmo sem o transcurso dos 03 (três) anos da assinatura do contrato.

Vale destacar, ainda, que no início da ação é possível pedir ao juiz para que fixe um aluguel provisório, até decisão final, reduzindo-se o valor em patamar não inferior à 80% do aluguel vigente.

Várias decisões nesse sentido têm sido proferidas pelos Tribunais Pátrios, como a decisão do Juiz Fernando Henrique de Oliveira Biolcati, da 22ª Vara Cível de São Paulo, que determinou a redução em 30% do valor do aluguel pago por um restaurante em virtude da pandemia da Covid-19 no Brasil.

Nosso escritório possui larga experiência em Direito Imobiliário, tanto na confecção de contratos quanto na negociação, judicial ou extrajudicial, buscando sempre defender os interesses dos nossos clientes.